Starając się o kredyt hipoteczny, należy mieć wkład własny. Ile powinien wynosić? Jakie są ustępstwa? Co można zyskać, zbierając wyższy wkład własny?

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Wiele osób, które nie orientują się w zmianach, jakie zachodzą na rynku finansowym, jest zdumionych, że biorąc kredyt, trzeba mieć wkład własny. To jednak musiało nadejść. Zbyt łatwo można było otrzymać kredyt na 100% wartości nieruchomości i więcej, co przyczyniło się do potwornego zadłużenia wśród Polaków. Właśnie dlatego Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła Rekomendację S. Co to takiego? Jest to dokument stanowiący zbiór zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie kredytów hipotecznych. Rekomendacja S zmieniła wiele. Jednak najważniejszą zmianą jest wprowadzenie minimalnego wkładu własnego, który obecnie wynosi 20% wartości nieruchomości. Ale czy na pewno?

Jaki wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Okazuje się, że choć zgodnie z Rekomendacją KNF wkład własny powinien wynosić 20%, wiele banków ma w swojej ofercie propozycję kredytów hipotecznych na 90% wartości nieruchomości. Wówczas wystarczy zgromadzić 10% wartości lokalu.

To sprawia, że osoby, którym trudno jest uzbierać wystarczający wkład własny, zaczynają się zastanawiać, czy jednak nie skorzystać z takiej opcji. Warto się jednak w tym miejscu zatrzymać… Otóż wkład własny są to pieniądze, które zapłacić należy sprzedającemu jako część spłaty mieszkania lub domu. Jednak to przecież nie wszystkie koszty, z jakimi trzeba się liczyć przy kupowaniu lokalu mieszkalnego. Bank sfinansuje 90% wartości nieruchomości, ale nie inne opłaty.

Kupując mieszkanie lub dom na kredyt, ma się do zapłacenia prowizję bankową. Może ona wynieść 0%, ale może i 5%. W gorszym wypadku przy kredycie na 300 000 jest więc to aż 15 000 złotych. Do tego należy wliczyć opłaty u notariusza. W sytuacji, gdy kupuje się nieruchomość na rynku pierwotnym, jest lżej. Ta z rynku wtórnego wymaga opłacenia prowizji dla biura nieruchomości, jeśli pośredniczyło w sprzedaży oraz oczywiście podatku PCC – 2% wartości transakcji. Tak więc widać wyraźnie, że nie wystarczy mieć 10% wartości nieruchomości, żeby móc kupić mieszkanie lub dom. Trzeba mieć jeszcze wolne środki na pozostałe opłaty. To może być 4-8% ceny transakcyjnej.

Poza tym należy wziąć pod uwagę jeszcze jedną rzecz. Zakłada się, że jeśli w ofercie banku jest, że wymaga 10% wkładu własnego, to instytucja sfinansuje 90% wartości nieruchomości. Jednak tutaj jest pewien problem… Bank owszem udzieli kredytu na 90% wartości, ale nie oferty sprzedającego, a wyliczonej przez rzeczoznawcę. Może okazać się, że to wcale nie musi być ta sama kwota. Bank porównuje cenę transakcji z operatem szacunkowym i wybiera niższą z wartości. Jeśli wycena jest niższa niż cena zakupu, to trzeba dopłacić znacznie więcej pieniędzy.

A co z kredytowaniem kosztów? Czy da się tego dokonać? Przy kredycie zaciąganym na 90% wartości nieruchomości nie jest to możliwe. Bank nie może bowiem udzielić kredytu wyższego niż dopuszczalna wartość. Tak więc nie uda się sfinansować prowizji bankowej. Warto więc mieć wyższy wkład lub mieć szczęście. Jak to rozumieć? Bywa tak, że bank wycenia nieruchomość na więcej niż trzeba zapłacić.

Czy opłaca się wnieść wysoki wkład własny?

A co w drugą stronę? Co w sytuacji, gdy dysponuje się środkami wyższymi niż 20% wartości nieruchomości? Czy warto wnosić wyższy wkład? Okazuje się, że i tak, i nie. Generalnie zakłada się, że mając wyższy wkład własny, można liczyć na tańszy kredyt. Dla banku klient, który pożycza mniej niż sam daje, to mało ryzykowny kredytobiorca.

W przypadku 10% i 20% jest różnica. Banki są w stanie dać niższą marżę, gdy klient wniesie większy wkład. Jednak czy przy znacznie wyższym też tak będzie? Niekoniecznie. Są banki, które obniżają koszty, ale i takie, które w ogóle nie premiują, a nawet – raczą wnioskodawców wyższą marżą. Nie mówiąc o tym, że są banki, które swoją promocję przeznaczają na kredyt hipoteczny o określonej wartości minimalnej. W takim wypadku nawet nie będzie się dało wziąć kredytu. Wówczas lepiej uzbierane środki zatrzymać na opłaty okołokredytowe, wykończenie nieruchomości czy po prostu jako poduszkę finansową lub na nadpłatę kredytu.